건축물등기부등본과 건축물대장
집을 알아보다가 서류를 떼려고 하면 이름이 비슷한 것들이 여럿 나와서 헷갈리실 겁니다. 건축물등기부등본, 건축물대장, 등기사항전부증명서까지 나오니 어느 것을 떼야 하는지 판단이 안 서게 됩니다.
먼저 이름부터 정리하시면 편합니다. 흔히 건축물등기부등본이라고 부르지만 정식 명칭은 건물 등기사항전부증명서입니다. 예전에 등기부등본이라고 부르던 것이 이름만 바뀐 것이라 같은 서류라고 보시면 됩니다. 반면 건축물대장은 이름은 비슷하지만 발급하는 기관도 담긴 내용도 다른 서류입니다.
두 서류는 무엇이 다른가
한 문장으로 정리하면 이렇습니다. 건축물대장은 건물이 어떻게 생겼는지를 적어 둔 서류이고, 등기부등본은 그 건물에 누구의 권리가 걸려 있는지를 적어 둔 서류입니다.
담긴 내용을 나누어 보시면 차이가 분명해집니다:
- 건축물대장 – 면적, 층수, 구조, 용도, 사용승인일, 위반건축물 여부
- 등기부등본 – 소유자, 소유권 변동 내역, 근저당권, 전세권, 가압류
발급하는 곳도 다릅니다. 건축물대장은 시군구청이 관리해서 정부24에서 떼고, 등기부등본은 법원이 관리해서 인터넷등기소에서 뗍니다. 그래서 두 서류를 한 곳에서 한꺼번에 받으실 수 없습니다.
부동산 거래를 앞두고 계시다면 두 가지를 모두 확인하셔야 합니다. 대장으로 건물의 실체를 보고, 등기부로 권리 관계를 보는 것입니다. 어느 하나만 보시면 절반만 확인한 셈이 됩니다. 건축물대장 발급 방법은 아래 글에 정리해 두었습니다. – 건축물대장 발급 및 무료열람 하는 방법
건물과 토지는 등기부가 따로 있습니다
여기서 많이들 놓치시는 부분이 있습니다. 아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 등기부가 하나로 묶여 있어서 한 통만 떼시면 됩니다. 건물과 대지권이 함께 표시되기 때문입니다.
그런데 단독주택이나 다가구주택은 다릅니다. 토지 등기부와 건물 등기부가 따로 존재해서 각각 떼어 보셔야 합니다. 건물 등기부만 보시면 토지에 걸린 근저당을 놓치게 됩니다.
상가주택도 마찬가지입니다. 3층 이하의 상가주택은 대부분 토지와 건물이 별개로 등기되어 있으니 꼭 두 통을 다 확인해 보시기 바랍니다. 이 부분을 지나쳤다가 계약 후에 문제를 알게 되는 경우가 적지 않습니다.
아래 사진에서 보시는 것처럼 겉으로는 비슷해 보여도, 아파트인지 단독주택인지에 따라 떼야 하는 등기부가 달라집니다.
인터넷등기소에서 발급받는 방법
검색창에 ‘인터넷등기소’를 검색하시면 대법원 인터넷등기소를 쉽게 찾으실 수 있습니다. 회원가입 없이도 열람과 발급이 가능합니다. – 대법원 인터넷등기소 바로가기
접속하시면 다음 화면에서 보시는 바와 같이 가운데 검색창과 아래쪽에 메뉴가 나옵니다. 검색창에 주소를 바로 입력하셔도 되고, 아래 부동산 열람·발급 메뉴로 들어가셔도 됩니다.
검색창 왼쪽에 부동산과 법인을 고르는 버튼이 있습니다. 집이나 건물을 찾으실 때는 부동산으로 두시면 됩니다. 법인 등기부등본은 회사 정보를 보는 별개의 서류입니다.
주소를 넣으신 뒤에는 다음 항목을 고르게 됩니다:
- 부동산 구분 – 토지, 건물, 집합건물 중 선택
- 등기 기록 상태 – 현행, 폐쇄, 현행+폐쇄
- 열람 또는 발급 – 용도에 맞게 선택
단독주택이라면 여기서 토지와 건물을 각각 검색하셔야 합니다. 한 번에 두 개가 나오지 않으니 두 번 진행하시면 됩니다.
열람과 발급은 쓰임이 다릅니다
두 가지가 나란히 있어서 어느 것을 눌러야 할지 망설이게 됩니다. 차이는 간단합니다.
열람은 화면으로 내용을 확인하는 것입니다. 수수료가 저렴하고 바로 볼 수 있지만, 출력해서 관공서에 제출하는 용도로는 쓰실 수 없습니다. 계약 전에 권리 관계를 눈으로 확인하는 정도라면 열람으로 충분합니다.
발급은 제출용 서류를 받는 것입니다. 등기 신청이나 대출 심사처럼 어딘가에 내야 하는 경우에는 발급으로 받으셔야 합니다. 자세한 절차는 아래 글에 화면과 함께 정리해 두었습니다. – 인터넷 등기부등본 열람 및 발급 방법
밤늦은 시간이나 인터넷 사용이 어려우실 때는 무인발급기를 쓰실 수도 있습니다. 다만 설치 장소와 운영 시간이 정해져 있으니 미리 확인해 보시기 바랍니다. – 등기부등본 무인발급기 위치 및 운영시간
받은 뒤에 어디를 봐야 하나
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 각각 보는 지점이 다릅니다.
표제부에는 건물의 소재지와 면적, 구조가 적혀 있습니다. 여기 적힌 값이 건축물대장과 다르면 어느 한쪽이 갱신되지 않은 것이니 확인이 필요합니다.
갑구는 소유권입니다. 현재 소유자가 누구인지, 언제 어떤 원인으로 소유권이 넘어왔는지가 순서대로 나옵니다. 가압류나 가처분도 여기에 표시됩니다.
을구는 소유권 외의 권리입니다. 근저당권과 전세권이 여기 적힙니다. 대출이 얼마나 걸려 있는지를 보는 곳이라 거래 전에 꼭 확인하셔야 합니다. 항목별로 어떻게 읽는지는 아래 글에 정리되어 있습니다. – 등기부등본 보는 법
건물 등기부등본 자주 묻는 질문
건축물등기부등본과 등기사항전부증명서는 다른 서류인가요?
같은 서류입니다. 예전에 등기부등본이라고 부르던 것이 등기사항전부증명서로 이름이 바뀌었습니다. 인터넷등기소에서는 등기사항증명서로 표기되니 그것을 고르시면 됩니다.
건축물대장과 등기부등본 중 어느 것을 떼야 하나요?
용도에 따라 다릅니다. 면적이나 용도, 위반건축물 여부를 확인하시려면 건축물대장을, 소유자와 근저당을 확인하시려면 등기부등본을 떼시면 됩니다. 부동산 거래를 앞두고 계시다면 두 가지를 모두 확인하시는 것이 안전합니다.
단독주택인데 토지 등기부도 따로 떼야 하나요?
네, 따로 떼셔야 합니다. 단독주택과 다가구주택은 토지와 건물의 등기부가 각각 존재합니다. 건물 등기부만 보시면 토지에 설정된 근저당을 놓치게 되니 두 통을 모두 확인해 보시기 바랍니다. 아파트 같은 집합건물은 한 통에 함께 표시되어 한 번만 떼시면 됩니다.
회원가입을 해야 발급받을 수 있나요?
인터넷등기소는 비회원으로도 열람과 발급이 가능합니다. 다만 발급 이력을 나중에 다시 확인하시려면 회원으로 진행하시는 편이 편합니다.
표제부의 면적이 건축물대장과 다릅니다
두 서류는 관리 기관이 달라 갱신 시점에 차이가 생길 수 있습니다. 증축이나 용도변경이 있었다면 어느 한쪽에만 반영되어 있을 수 있으니, 차이가 크다면 시군구청 건축과에 문의해 확인해 보시는 것이 좋습니다.
이름이 비슷해 헷갈리셨다면, 건축물대장은 건물의 생김새, 등기부등본은 권리 관계라고 기억해 두시면 됩니다. 그리고 단독주택을 보고 계시다면 토지 등기부까지 꼭 함께 확인해 보시기 바랍니다.