근저당권 말소등기, 셀프로 하면 얼마나 드나
주택담보대출을 다 갚고 나면 홀가분해지지만, 한 가지 일이 남아 있습니다. 등기부등본에 찍혀 있는 근저당권은 대출을 갚아도 저절로 지워지지 않습니다. 은행은 해지 서류를 내줄 뿐이고, 등기를 지우는 것은 본인이 해야 하는 일입니다.
그런데 은행 창구에서 법무사를 소개받으면 십만원이 훌쩍 넘는 비용을 이야기합니다. 실제로 본인이 직접 하면 만원이 채 들지 않습니다. 2026년 7월 기준 법제처 안내를 근거로, 비용과 서류, 절차를 다음과 같이 정리해 드리겠습니다.
대출을 갚아도 근저당권은 남습니다
근저당권은 은행이 돈을 빌려주면서 부동산에 걸어둔 담보권입니다. 대출을 전액 상환하면 그 권리는 실질적으로 사라지지만, 등기부등본 을구에는 그대로 기록이 남아 있습니다. 지우려면 말소등기를 따로 신청해야 합니다.
그냥 두면 어떻게 되는지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 당장 큰일이 나지는 않지만 집을 팔거나 다시 대출을 받을 때 반드시 문제가 됩니다. 매수인 입장에서는 등기부에 남아 있는 근저당권이 찝찝할 수밖에 없고, 결국 잔금 전에 정리해야 합니다. 미루면 나중에 서류를 다시 떼야 하는 번거로움만 커집니다.
지금 내 등기부에 무엇이 남아 있는지부터 확인하고 싶으시다면 인터넷으로 등기부등본을 열람하는 방법으로 직접 보실 수 있습니다. 근저당권은 을구에 기록되므로 표제부·갑구·을구의 차이를 알고 보시면 이해가 빠릅니다.
세금은 7,200원입니다
가장 궁금해하시는 비용부터 말씀드리겠습니다. 아래 화면에서 보시는 것처럼 근거 조문과 함께 금액이 정해져 있습니다.
- 등록면허세 — 등기 대상 1건당 6,000원입니다(「지방세법」 제28조제1항제1호마목)
- 지방교육세 — 등록면허세액의 20%이므로 1,200원입니다(「지방세법」 제151조제1항제2호)
두 가지를 합쳐 건당 7,200원이며, 등록면허세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세까지 따로 내지 않아도 되니 이 금액이 세금의 전부라고 보시면 됩니다.
납부는 시·군·구청 세무과를 방문해 등록면허세납부고지서를 발부받은 뒤 은행에 세금을 내시면 됩니다. 지식인에 「등록면허세를 미리 내야 하느냐」는 질문이 자주 올라오는데, 먼저 납부하고 그 영수증을 등기 신청서에 붙이는 순서입니다.
수수료는 신청 방식에 따라 네 배 차이가 납니다
세금 외에 등기신청 수수료가 따로 붙습니다. 여기서 알아두면 돈을 아끼는 지점이 있습니다.
같은 근저당권 말소등기인데 어떻게 신청하느냐에 따라 수수료가 달라집니다(「등기신청수수료 등 징수에 관한 예규」 제2조 및 제4조의2):
- 서면방문신청 — 4,000원
- 전자표준양식(e-Form)으로 작성한 뒤 등기소 방문 — 3,000원
- 전자신청 — 1,000원
집에서 전자신청으로 끝내면 1,000원이고 서류를 들고 등기소를 찾아가면 4,000원이니, 앞서 말씀드린 세금까지 합쳐도 총비용은 8,200원에서 11,200원 사이에 그칩니다. 법무사에게 맡길 때 안내받는 금액과 견주어 보시면 차이가 꽤 크다는 것을 아실 수 있습니다.
여기서 하나 더 챙기실 것이 있습니다. 근저당권 말소등기에는 국민주택채권을 매입하지 않아도 됩니다. 저당권 설정등기나 이전등기가 아니기 때문입니다. 설정할 때 채권을 샀던 기억 때문에 이번에도 목돈이 든다고 걱정하시는 분들이 계신데, 말소는 해당되지 않습니다.
챙겨야 할 서류
서류는 크게 세 군데에서 나옵니다. 시·군·구청, 은행, 그리고 근저당권자입니다.
- 해지증서 또는 포기증서 — 대출을 갚은 은행에서 받습니다. 근저당권이 해지되었음을 증명하는 서류입니다
- 위임장 — 말소등기는 등기의무자(은행)와 등기권리자(집주인)가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 다만 한쪽이 상대방에게서 위임장을 받으면 혼자 등기소에 가서 신청하실 수 있습니다. 실무에서는 은행이 위임장을 함께 내주므로 본인이 혼자 처리하게 됩니다
- 등기필정보 또는 등기필정보통지서 — 근저당권 설정 당시 등기소에서 받아둔 것을 제출합니다
- 등록면허세영수필확인서 — 세금을 낸 뒤 은행에서 받습니다
이 가운데 주민등록초본이나 해지증서처럼 발급일로부터 기간이 정해져 있는 서류가 섞여 있으므로, 은행에서 해지 서류를 받으셨다면 미루지 말고 바로 진행하시는 편이 낫습니다. 기간이 지나면 서류를 다시 떼야 하니 발급일을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
진행 순서
정리하면 다음 순서로 움직이시면 됩니다:
- 대출을 전액 상환하고 은행에서 해지증서와 위임장, 등기필정보를 받습니다
- 시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받습니다
- 은행에 7,200원을 납부하고 영수필확인서를 받습니다
- 등기신청서를 작성합니다. 인터넷등기소에서 e-Form으로 작성하면 수수료가 1,000원 낮아집니다
- 관할 등기소에 제출하거나 전자신청으로 접수합니다
등기소를 방문하실 계획이라면 관할 기관과 운영 시간을 미리 확인하는 방법을 참고하시기 바랍니다.
위 내용은 법제처 생활법령정보가 2026년 7월 15일 기준으로 작성한 것을 근거로 정리했습니다. 수수료나 세액은 법령이 개정되면 달라질 수 있으므로, 실제로 신청하시기 직전에 원문을 꼭 한 번 더 확인해 보시기 바랍니다.
이런 경우에는 다릅니다
모든 상황이 간단하지는 않습니다. 다음에 해당하시면 절차가 달라집니다:
- 근저당권자와 연락이 되지 않는 경우 — 개인 간 근저당이거나 대부업체가 폐업한 경우입니다. 협의가 안 되면 소송으로 가야 합니다
- 근저당권자가 사망한 경우 — 상속인을 상대로 진행해야 합니다
- 집주인이 말소해 주지 않는 경우 — 임차인 입장에서 흔한 문제입니다. 본인이 등기권리자가 아니면 직접 말소할 수 없습니다
이런 경우는 판결문이 필요할 수 있습니다. 판결에 의한 등기 신청은 판결정본과 확정증명서를 함께 내야 하며, 다툼이 있는 사안이라면 전문가 상담을 받아보시는 편이 안전합니다.
정리하면
대출을 다 갚으셨다면 근저당권 말소는 본인이 직접 하실 수 있는 일입니다. 세금 7,200원에 수수료 1,000~4,000원, 합쳐서 만원 안팎이면 끝납니다.
법무사에게 맡기면 신경 쓸 일이 없어 편하지만 그만큼 비용이 붙는 것도 사실입니다. 은행에서 서류를 받아 오셨다면 등기신청서 한 장을 쓰는 일이 남은 것이니, 한번 직접 해 보실 것을 추천드립니다. 서류에 유효기간이 있으니 받으신 김에 바로 처리하시는 것이 가장 확실합니다.
근저당권 말소등기 자주 묻는 질문
대출을 다 갚으면 근저당권이 자동으로 지워지나요?
지워지지 않습니다. 대출을 전액 상환해도 등기부등본 을구에는 근저당권이 그대로 남아 있습니다. 은행은 해지 서류를 내줄 뿐이고, 말소등기는 따로 신청하셔야 합니다.
셀프로 하면 비용이 얼마나 드나요?
등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원을 합쳐 세금이 7,200원입니다. 여기에 등기신청 수수료가 붙는데 전자신청은 1,000원, e-Form 작성 후 방문은 3,000원, 서면방문은 4,000원입니다. 총 8,200원에서 11,200원 사이입니다.
국민주택채권도 사야 하나요?
사지 않아도 됩니다. 근저당권 말소등기는 저당권 설정등기나 이전등기가 아니므로 국민주택채권 매입 대상이 아닙니다.
등록면허세를 미리 납부해야 하나요?
먼저 납부하셔야 합니다. 시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 발부받아 은행에 세금을 낸 뒤, 받은 영수필확인서를 등기신청서에 첨부하는 순서입니다.
말소를 안 하고 그냥 두면 어떻게 되나요?
당장 문제가 생기지는 않지만 집을 팔거나 다시 대출을 받을 때 반드시 정리해야 합니다. 등기부에 근저당권이 남아 있으면 매수인이 꺼리게 되고, 시간이 지날수록 서류를 다시 떼야 하는 번거로움이 커집니다.
은행 없이 혼자 신청할 수 있나요?
가능합니다. 말소등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동 신청하는 것이 원칙이지만, 상대방에게서 위임장을 받으면 혼자 등기소에 가서 신청할 수 있습니다. 실무에서는 은행이 위임장을 함께 내주므로 본인이 처리하시게 됩니다.
근저당권자와 연락이 닿지 않으면 어떻게 하나요?
협의가 되지 않으면 소송을 통해 판결을 받아야 합니다. 판결에 의한 등기 신청은 판결정본과 확정증명서를 함께 제출해야 하며, 다툼이 있는 사안이라면 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.
집주인이 근저당을 말소해 주지 않습니다.
임차인은 등기권리자가 아니므로 직접 말소하실 수 없습니다. 계약 조건으로 잔금 전 말소를 명확히 해 두거나, 이미 분쟁이 된 상황이라면 법률 상담을 받아보시는 편이 안전합니다.