등기부등본 보는 법
이건 꼭 확인하셔야 합니다.
부동산을 매매 또는 임대할 때, 꼭 필요한 것이 바로 “부동산 등기부 등본”입니다. 부동산 거래시 필수 확인 서류 중 하나로, 공인 중개사를 통해서 진행을 할때도 직접 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다.
부동산 등기부 등본이란?
부동산에 관한 권리 관계 및 현황이 기재되어 있는 공적 장부를 말합니다. 인터넷이나 모바일로 쉽게 발급받을 수 있으며, 부동산의 지목, 지번, 구조, 면적 등의 현황과 소유자, 소유권 그리고 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 여부를 확인할 수 있습니다.
부동산 등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며, 표제부에는 부동산의 소재지와 현황이 갑구에는 소유권 과 권리 관계, 을구에는 소유권 이외의 권리관계가 표시되어 있습니다.
등기부 등본 표제부
표제부는 부동산의 기본 정보를 확인할 수 있는 중요한 부분입니다. 등기부등본을 발급받으시면 다음과 같은 내용을 확인하실 수 있습니다:
1. 집합건물 1동의 표시
- 등기순서 및 접수일자
- 건물의 구조와 층수
- 건물의 용도(아파트, 오피스텔 등)
- 전체 건물의 면적
2. 대지권의 목적인 토지의 표시
해당 건물이 위치한 토지에 관한 정보입니다. 다음 사항을 반드시 확인하세요:
- 소재지의 지번
- 토지의 지목 (대지, 공장용지, 학교용지, 도로 등)
- 실제 면적
3. 전유부분의 건물표시
실제 소유하게 되는 공간에 대한 정보입니다:
- 건물번호 (층, 호수)
- 전용면적 (※ 주의: 분양면적보다 작음)
- 용도 (주거용, 상업용 등)
4. 대지권의 표시
집합건물에서 매우 중요한 부분입니다. 부동산 매매시 반드시 확인해야 할 사항 중 하나입니다:
- 대지권 종류 (소유권, 임차권 등)
- 대지권 비율 (전체 대지 중 해당 세대의 지분)
대지권에 관한 표시가 없다면, 토지를 사용할 수 있는 권리가 없다는 의미입니다. 이는 추후 재건축이나 재개발시 문제가 될 수 있으므로 특히 주의가 필요합니다.
등기부 등본 갑구
등기부 등본의 갑구에는 소유권과 관련 된 사항이 기록되어 있습니다. 순위 번호, 등기 목적, 접수일 등기를 가지고 있는 소유자의 정보를 확인 할 수 있습니다. 등기부 등본은 등기를 한 순서대로 나오게 되므로 현재의 부동산의 소유자가 누구인지를 확인할 수 있습니다.
일부 토지 또는 건물의 경우, 단독 소유가 아닌 공동 소유일 경우가 있으며, 이때 소유자의 표시는 소유자가 아닌 공유자라고 나오게 되며, 지분을 표시합니다. 부동산 거래시 현재 소유자 또는 공유자의 확인은 가장 기본적인 확인 사항입니다.
추가적으로 갑구에서 확인 할 수 있는 부분은 바로 가등기, 가처분, 예고 등기, 가압류, 경매 등의 소유권에 관한 부분입니다. 소유권과 직접적으로 연관 되어 있어 매매 또는 임대시 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의하셔야 할 부분입니다. 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선 순위가 됩니다. 소유자 또는 공유자 이외에 다른 소유권 관련 부분이 있을 경우, 꼭 확인을 해 보셔야 합니다.
등기부 등본 을구
등기부 등본이 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지상권등의 권리가 표시되게 되며, 임대 계약 시 가장 많이 문제가 발생하는 경우가 위에 보시는 것처럼, 근저당권설정 즉, 융자가 있는 경우 입니다.
융자가 있을 경우, 위에 보시는 바와 같이 권리자 부분에 근저당권자를 통해서 금융권을 확인할 수 있으며, 채권 최고액의 경우, 융자 금액의 120~130%를 설정하게 됩니다. 위에 보시는 예시에서 처럼, 채권 최고액이 금 300,000,000원일 경우, 융자 금액은 250,000,000원 정도로 예상하시면 됩니다.
임대시 위의 부분을 확인하셔야 되는 이유는 앞서 이야기 드린 바와 같이 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선 순위를 가지기 때문입니다. 소유자 또는 공유자의 상황으로 인해서 경매 처분이 이루어 질 경우, 순위 번호가 높은 금융권에서 우선 순위를 가지게 되고 그 다음 임대인에 대한 권리가 인정이 되므로 꼭 확인하셔야 될 부분입니다.
부동산 등기부 등본, 위의 부분을 꼼꼼히 확인하셔서 안전한 거래를 하시기 바랍니다.
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