상속등기 필요서류
부모님이 돌아가신 뒤 남은 부동산을 정리하려다 보면 준비할 서류가 생각보다 많다는 것을 알게 됩니다. 어디서 무엇을 떼야 하는지 정리가 안 된 채로 주민센터에 갔다가 헛걸음하시는 경우도 적지 않습니다.
상속등기는 매매와 달리 상대방이 없습니다. 상속인 본인이 단독으로 신청할 수 있어서 법무사를 쓰지 않고 직접 하시는 분들도 많습니다. 다만 그만큼 서류를 스스로 다 챙기셔야 하니, 무엇이 필요한지부터 한 번에 확인해 두시는 것이 좋습니다.
서류는 크게 세 묶음으로 나뉩니다
항목을 하나씩 나열하면 헷갈리기 쉬우니, 성격별로 묶어서 보시면 이해가 빠릅니다. 다음과 같이 세 묶음입니다:
- 등기 신청 자체에 필요한 서류 – 신청서, 세금 영수증
- 누가 상속인인지 증명하는 서류 – 가족관계 관련 증명서
- 어떻게 나눌지 합의한 내용 – 협의분할을 하는 경우에만
세 번째 묶음은 법정 상속분대로 그냥 등기하시면 필요 없습니다. 형제들끼리 다르게 나누기로 했거나 한 사람 앞으로 몰아주기로 하셨다면 그때 필요합니다.
등기 신청에 필요한 서류
등기소에 내는 기본 서류입니다. 다음 항목을 준비하시면 됩니다:
- 등기신청서
- 취득세(등록면허세) 영수필확인서
- 등기신청수수료 영수필확인서
- 부동산 소재지를 확인할 수 있는 자료
- 위임장 – 법무사에게 맡기시는 경우에만
신청서는 인터넷등기소에서 전자표준양식(e-form)으로 미리 작성하실 수 있습니다. 화면에서 항목을 채운 뒤 출력해 날인하고, 나머지 첨부서류와 함께 제출하는 방식입니다. 손으로 쓰는 것보다 실수가 줄어드니 이쪽을 추천드립니다.
취득세는 등기를 신청하기 전에 먼저 내셔야 합니다. 영수증이 있어야 등기 신청이 접수되기 때문입니다. 상속으로 인한 취득은 신고 기한이 6개월로 매매보다 길지만, 넘기면 가산세가 붙으니 꼭 확인해 두시기 바랍니다. – 부동산 취득세 계산기 활용방법
상속인을 증명하는 서류
여기서 시간이 가장 많이 걸립니다. 등기소는 누가 상속인인지를 서류로 확인하기 때문에, 가족관계를 빠짐없이 보여줄 수 있어야 합니다. 다음 서류가 필요합니다:
- 피상속인의 제적등본
- 피상속인과 상속인의 가족관계증명서(상세)
- 기본증명서(상세)
- 친양자입양관계증명서(상세)
- 상속인 각자의 주민등록등본 또는 초본
- 피상속인의 말소자주민등록등본 또는 초본
증명서를 뗄 때 반드시 ‘상세’ 종류로 발급받으셔야 합니다. 일반 증명서에는 사망하거나 혼인관계가 정리된 가족이 표시되지 않아, 등기소에서 보정을 요구받게 됩니다. 창구에서 신청하실 때 상세로 달라고 말씀하시면 됩니다.
제적등본은 조금 까다롭습니다. 피상속인이 태어나서 사망할 때까지의 기록이 이어져야 하는데, 본적지가 여러 번 바뀌었다면 그만큼 여러 통을 떼야 합니다. 주민센터에서 확인해 보시면 어디까지 필요한지 알려 줍니다.
피상속인의 주민등록초본은 말소자 것으로 받으셔야 합니다. 사망 신고가 되면 주민등록이 말소되기 때문에 일반 초본으로는 발급되지 않습니다.
협의분할을 하는 경우 추가 서류
법정 상속분과 다르게 나누기로 하셨다면 그 합의 내용을 문서로 남기셔야 합니다. 이때 필요한 것이 상속재산분할협의서입니다.
협의서에는 상속인 전원의 인감도장을 날인하고, 각자의 인감증명서를 함께 첨부합니다. 한 명이라도 빠지면 효력이 없으니 미리 일정을 맞춰 두시는 것이 좋습니다.
협의서가 여러 장이 되면 앞뒤 장을 접어 간인을 하셔야 합니다. 문서가 이어진 것임을 증명하는 절차인데, 이걸 빠뜨려서 다시 도장을 받으러 다니는 경우가 꽤 있습니다. 꼭 확인하시기 바랍니다.
무엇을 어떻게 적어야 하는지는 아래 글에 정리해 두었습니다. 정해진 법정 서식이 없어서 직접 만드셔야 하는 문서입니다. – 상속재산분할협의서 양식과 작성 방법
부동산 정보는 등기부등본에서 확인합니다
신청서와 협의서 모두 부동산의 소재지번과 지목, 면적을 적게 됩니다. 이 값이 등기부와 한 글자라도 다르면 신청이 반려되니, 기억으로 적지 마시고 등기부등본을 발급받아 그대로 옮겨 적으시는 것이 안전합니다.
등기부에서 어느 부분을 봐야 하는지 헷갈리신다면 아래 글이 도움이 됩니다. 표제부에 소재지와 면적이, 갑구에 소유권이, 을구에 근저당 같은 권리가 적혀 있습니다. – 등기부등본 보는 법
대출이 남아 있는 부동산이라면 등기를 마친 뒤에 은행에 가서 채무자 명의를 바꾸는 절차를 따로 밟으셔야 합니다. 등기만 하고 끝나는 것이 아니니 미리 은행에 문의해 두시기 바랍니다.
상속등기 필요서류 자주 묻는 질문
법무사 없이 직접 해도 되나요?
가능합니다. 상속등기는 상속인이 단독으로 신청할 수 있어서 상대방과 일정을 맞출 필요가 없습니다. 다만 제적등본을 이어 맞추는 부분이 까다로우니, 가족관계가 복잡한 경우에는 맡기시는 편이 시간을 아낄 수 있습니다.
가족관계증명서는 왜 상세로 받아야 하나요?
일반 증명서에는 사망했거나 혼인관계가 정리된 가족이 표시되지 않습니다. 등기소는 상속인이 누구인지 빠짐없이 확인해야 하므로 상세 증명서를 요구합니다. 창구에서 상세로 달라고 말씀하시면 됩니다.
피상속인의 주민등록초본이 발급되지 않습니다
사망 신고가 되면 주민등록이 말소되어 일반 초본으로는 나오지 않습니다. 말소자 주민등록초본으로 신청하시면 발급됩니다.
협의분할을 하지 않으면 협의서가 필요 없나요?
네, 법정 상속분대로 등기하시는 경우에는 필요 없습니다. 다만 그렇게 하면 부동산을 여러 사람이 지분으로 나눠 갖게 되어, 나중에 팔 때마다 전원의 동의를 받아야 합니다.
서류에 유효기간이 있나요?
증명서류는 발급일로부터 기간이 지나면 다시 떼야 하는 경우가 있다고 합니다. 서류를 다 모으는 데 시간이 걸릴 것 같다면, 등기 신청 시점에 맞춰 발급받으시는 것이 안전합니다.
부동산이 여러 지역에 있으면 서류를 몇 부 준비하나요?
부동산 등기는 그 부동산 소재지를 관할하는 등기소에 신청하는 것이 원칙이라, 소재지가 다르면 한 등기소에서 한꺼번에 신청하실 수 없습니다. 신청 건수만큼 인적사항 서류를 준비하셔야 합니다. 세 곳이라면 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 제적등본, 주민등록등초본을 각각 한 세트씩 세 부 준비하신다고 보시면 됩니다.
제적등본을 온라인으로 발급받을 수 있나요?
대법원 전자가족관계등록시스템에서 발급되지만, 본인 기준 제적등본만 가능합니다. 돌아가신 분의 제적등본은 온라인으로 나오지 않으니 주민센터나 시군구청을 방문하셔야 합니다. 방문하실 때 본인 신분증과 돌아가신 분과의 관계를 확인할 수 있는 서류를 함께 가져가시면 절차가 빠릅니다.
무엇부터 떼야 할지 몰라 막막하셨다면, 가족관계 증명서류부터 시작해 보시기 바랍니다. 제적등본을 이어 맞추는 데 가장 오래 걸리기 때문입니다. 그 사이에 취득세를 계산해 두시면 등기 신청까지 한 번에 이어집니다.